OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士(shì)表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二(毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗èr)级市(shì)场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的(de)原(yuán)因，最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易(yì)日(rì)场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是价(jià)格(gé)涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不(bù)好判(pàn)断价(jià)格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执(zhí)行董事高如(rú)星(xīng)对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利(lì)解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金流(liú)没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入(rù)受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开(kāi)的(de)业绩(jì)说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关事项进行了(le)解(jiě)释(shì)说明，市(shì)场信心得(dé)到(dào)了一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大(dà)园(yuán)项目的信(xìn)心，预(yù)计签署意(yì)向书(shū)和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验(yàn)。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户(hù)情(qíng)况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度(dù)，我们肯(kěn)定要(yào)全力(lì)与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的(de)张江光(guāng)大(dà)园项目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储备租(zū)户，之前(qián)的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向，历史(shǐ)运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大(dà)租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目(mù)前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出租(zū)率(lǜ)下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复(fù)后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目(mù)在(zài)给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的(de)成新度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物(wù)业。租户(hù)自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后续我们在资(zī)源(yuán)共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业空(kōng)间(jiān)资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视(shì)张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发(fā)情况(kuàng)需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在(zài)张江(jiāng)科(kē)学(xué)城这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经(jīng)历的(de)相(xiāng)比，只能算是一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当(dāng)前突发(fā)事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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