近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权(quán)分红(hóng)目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份(fèn)额(é)二级(jí)市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红机诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程；另一(yī)方(f诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别āng)面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单(dān)位基金(jīn)份额(é)的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的(de)土地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一(yī)是(shì)年报(bào)中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市(shì)场独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资者关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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