文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国(guó)一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房供不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的(de)进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企业(yè)从无到(dào)有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房者支付的(de)房款。二是(shì)开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证向睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国(guó)规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完(wán)成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同(tóng)以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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