饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用房源客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加(jiā)重(zhòng)交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二(èr)手(shǒu)房成(chéng)交依赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外(wài)的负担(dān)，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关注科兴是美国的还是中国的最多的一个(gè)话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关(guān)于(yú)房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理科兴是美国的还是中国的收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机(jī)构自(zì)行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未(wèi)明确(què)具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对(duì)收费(fèi)标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延(yán)伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前(qián)应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入(rù)国(guó)家企业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门(mén)提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如(rú)何(hé)具(jù)体认定其中的细则(zé)，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房(fáng)地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来(lái)承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利(lì)用(yòng)其支(zhī)配(pèi)地位，在(zài)原先经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际(jì)上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了(le)房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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