文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需(xū)要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷是(shì)为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要(yào)一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计(jm6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸ì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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