导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩天津面积多少平方公里，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不(bù)能(néng)完(wán)全反映出城(chéng)镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅(zhái)套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数(shù)据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的(de)大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.天津面积多少平方公里6％住宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很大的(de)不(bù)便和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济(jì)工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单(dān)局(jú)限于城市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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