导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiānh2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加(jh2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称iā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体(tǐ)现在(zài)不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的(de)住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了(le)户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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