5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不(bù)返了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在(zài)发(fā)展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资(zī)背景龙头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的(d正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角e)复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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