万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房(fán携手三十七年风雨兼程下一句是什么 三十年风雨兼程下一句g)屋并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名(míng)的(de)融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股(携手三十七年风雨兼程下一句是什么 三十年风雨兼程下一句gǔ)权(quán)，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持(chí)续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东(dōng携手三十七年风雨兼程下一句是什么 三十年风雨兼程下一句)周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在(zài)实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其(qí)身？

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