文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外(wài)，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前(qián)，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配(pè氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因i)不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的(de)福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会(huì)固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发(fā)投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时(shí)，开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提(tí)取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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