文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国家一般有严(yán)格(gé)的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身有资金等(děng)能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全(quán)透明(míng)化机制，且(qiě)银行的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了(le)房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代(dài)的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房(fáng)者提供(gōng)一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首(形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发(fā)商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其(qí)他(tā)预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一(yī)详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金融(róng)工具(jù)支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的(de)权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方(fāng形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字)资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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