饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了(le)关于规范房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪(jì)机构存在(zài)利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息(xī)等(děng)问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成(chéng)交依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住房(fáng)政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将非必(bì)要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价(jià)值(zhí)不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。人次是指什么，人次是单位吗>

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于(yú)房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住(zhù)宅买卖(mài)经(jīng)纪(jì)服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商(shāng人次是指什么，人次是单位吗)同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北(běi)京(jīng)二手房(fáng)中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未(wèi)明确(què)具(jù)体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出(chū)合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应(yīng)当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的基本(běn)服务和(hé)延伸服(fú)务(wù)，应当分别(bié)明确服(fú)务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部(bù)门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关部门(mén)依法查处不(bù)按规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违反价(jià)格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于(yú)当前(qián)两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的(de)细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执(zhí)行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康发展。同时(shí)，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)很(hěn)多房源在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支(zhī)付一(yī)半的中介(jiè)费，但在一(yī)些热(rè)点城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这(zhè)部(bù)分费用也(yě)可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将(jiāng)其视为(wèi)向购房(fáng)者(zhě)单边收费的(de)行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利用其(qí)支配(pèi)地(dì)位，在原先(xiān)经纪(jì)服务(wù)收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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