导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外的(de)住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下(xià)：

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去十(sh10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码í)年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的(de)实(shí)际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等因素(sù)产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大(dà)的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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