万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业主并(bìng)非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的报(bào)道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没资(zī)金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确(què)实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于(yú)建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆(lù)续(xù)质(威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家zhì)押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录(lù)。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股东周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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