文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租(zū)是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用(yòng)类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在19无锡市是几线城市61年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价(jià)款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城(chéng)市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下(xià)游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自无锡市是几线城市(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在(zài)合(hé)同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在(zài)确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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