文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源本番什么意思 日语里本番什么意思(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且银(yín)行的责(zé)任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期发(fā)展工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也(yě)出(chū)现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出本番什么意思 日语里本番什么意思台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极本番什么意思 日语里本番什么意思(jí)大作用推动了(le)房地(dì)产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资(zī)存量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一的(de)预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的(de)资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银(yín)行按施(shī)工节奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措(cuò)施(shī)才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的(de)权(quán)益(yì)。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 本番什么意思 日语里本番什么意思