万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了(le)收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入(rù)房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业主的(de)维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业(yè)主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的(de)商(shāng)品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是(shì)每棵(kē)成本(běn)超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过(guò)古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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