主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据(jù)显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的(de)大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的(de)县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局(jú)限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是(shì)人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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