万(wàn)柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民币，其(qí)中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道(dào)证实(shí)了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中(z彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方hōng)介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉(sù)开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权(quán)、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国(guó)信(xìn)达申请不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北京(jīng)建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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