文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融(rón未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思g)、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保(bǎo)障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的(de)保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思rong>

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行专门(mén)的(de)项目(mù)资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。