OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技(jì)，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前(qián)几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步(bù)启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二(èr)级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的(de)8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二(èr)级(jí)市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体(tǐ)REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基(jī)金执(zhí)行董(dǒng)事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没(méi)有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继(jì)续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会(huì)中管理人就相关事项进行了(le)解释说明(míng)，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第(dì)一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需(xū)要一些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向(xiàng)书(shū)来(lái)尽快锁(suǒ)定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履(lǚ)约(yuē)保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原(yuán)始权益(yì)人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相妥否的意思是什么，妥否的用法关负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调(diào)租和(hé)换(huàn)租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租(zū)率(lǜ)下(xià)滑情妥否的意思是什么，妥否的用法况没(méi)有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是(shì)两千多平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度(dù)高(gāo)一些(xiē)，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物(wù)业。租(zū)户自身(shēn)也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据自身需(xū)求和预(yù)算(suàn)挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募(mù)完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人(rén)都变成了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张(zhāng)江园区(qū)产业空间资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这(zhè)次扩募(mù)是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容(róng)的(de)第一步，也是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可(kě)能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们(men)在张江科学城这三十年建设(shè)发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能(néng)化解(jiě)当前(qián)突(tū)发事件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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