导读(dú)

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁)筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达(dá)国家(jiā)有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公(gōng)布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资吸引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大(dà)等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小区(qū)很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎ负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁ng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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