OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益(yì)人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近(jìn)期(qī)市场波(bō)动较大，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上(shàng)看，目(mù)前上(shàng)市的(de)8只产(chǎn)业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日(rì)场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租(zū)率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格(gé)是(shì)不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过(guò)，他也(yě)强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人(rén)就(jiù)相关事项进行(xíng)了解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市场信心得(dé)到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的(de)信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的(de)储备(bèi)租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友后，项目出(chū)租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引(yǐn)起(qǐ)了(le)市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的(de)第一时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户(hù)情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航(háng)天(tiān)产业(yè)、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意(yì)向储备转化为实(shí)际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户(hù)。虽(suī)然(rán)收了三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权(quán)益(yì)人有那(nà)么(me)多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换(huàn)租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而这次项目(mù)的(de)大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的(de)短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情(qíng)况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等(děng)方面也有一些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友(hé)预算挑选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能(néng)更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于(yú)张(zhāng)江REIT的(de)定(dìng)位和(hé)展望(wàng)，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一(yī)些(xiē)其(qí)他(tā)在开发的储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区(qū)产(chǎn)业(yè)空间(jiān)资(zī)产上市平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩(kuò)募是(shì)我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一些突(tū)发情况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发(fā)展过(guò)程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一(yī)切可(kě)能(néng)化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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