文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体苏三起解的故事，苏三起解的故事简介经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本(běn)质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率苏三起解的故事，苏三起解的故事简介地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了(le)对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化(huà)配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一(yī)步深化(huà)城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高了居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出现财(cái)务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能(néng)交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即(jí)资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措(cuò)施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　<苏三起解的故事，苏三起解的故事简介strong>三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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