饱受争议(yì)的二(èr)手房交易(yì)中介费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场监(jiān)管总局联合发(fā)布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源(yuán)优势收取过高(gāo)费用、未圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等(děng)十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市(shì)发(fā)展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交比例超圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业关注最多(duō)的一(yī)个(gè)话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更(gèng)新后的(de)收费标(biāo)准，即根(gēn)据(jù)这样(yàng圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式)的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在(zài)规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮(fú)幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需在服(fú)务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容(róng)和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取(qǔ)约(yuē)谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部(bù)门(mén)会同有关(guān)部门(mén)依(yī)法(fǎ)查(chá)处不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部(bù)门(mén)要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有(yǒu)望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场(chǎng)影(yǐng)响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需(xū)要(yào)看(kàn)各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费，这(zhè)部(bù)分费用(yòng)也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在(zài)房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部(bù)分中介公司可(kě)能(néng)会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提(tí)高交(jiāo)易中操(cāo)作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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