文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了(le)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一块地(dì)盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金(jīn)的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为了缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地的(de)开发商(shāng)而言(yán)，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地(dì)产行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一(yī)的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按(àn)施工节(jié)奏分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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