导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思国地产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综(zōng)合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万处市(shì)政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期。

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