万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(f城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌ā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的(de)可以向(xiàng)法院(yuàn)提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保护问题的(de)批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集(jí)团的(de)“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它(tā)被(bèi)外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其(qí)身？

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