文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格(gé)的资金监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众印信是什么意思？ 印信和书信一样吗不公平，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金印信是什么意思？ 印信和书信一样吗由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实(shí)力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时(shí)的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关(guān)的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次(cì)性付清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房(fá印信是什么意思？ 印信和书信一样吗ng)定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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