文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监(富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在(zài)银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建(j富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位iàn)设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量占社(shè)融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导致银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立(lì)的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接(jiē)损害银行(xíng)利(lì)益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花税，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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