饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联合发布了(le)关(guān)于(yú)规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业(yè)主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关(guān)市(shì)场交易行为(wèi)及(jí)其(qí)主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来(lái)对(duì)房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易(yì)进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的(de)服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物屋买卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮(fú)，上(shàng)浮(fú)幅(fú)度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过(guò)程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标准进行明(míng)码标(biāo)价即可(kě)。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过(guò)程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分(fēn)别(bié)明确(què)服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于(yú)当前(qián)两部(bù)门提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业的(de)专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而(ér)会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能(néng)会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁(jià)给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高(gāo)交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳(wěn)定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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