近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者日语jtest报名入口，日语jtest报名费更具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度(dù)可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基(jī)金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程日语jtest报名入口，日语jtest报名费度。”中航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极(jí)大不确(què)定性，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可日语jtest报名入口，日语jtest报名费(kě)供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也(yě)称。

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