近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际获得的(de)现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资(zī)者更(gèng)具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等(děng)同于(yú)债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产权(quán)类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企业本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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