饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价(jià)等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研(yán)究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低(dī)的大宗交易(yì)，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内的相关市场交易行(xíng)为及(jí)其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也(yě)更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业关(guān)注最多的(de)一个话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要(yào)监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不(bù)低(dī)的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交价(jià)格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北(běi)京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意(yì)味(wèi)着，当前(qián)北(běi)京(jīng)二(èr)手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的(de)精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由(yóu)各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进(jìn)行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合房(fáng)屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综(zōng)合(hé)计(jì)算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服(fú)务(wù)内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机不尽人意是什么意思构提供的基本服务(wù)和延(yán)伸服(fú)务，应当分别明(míng)确(què)服务(wù)项目(mù)和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易(yì)当事人出具(jù)收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规(guī)信(xìn)息(xī)，市场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不(bù)同(tóng)，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细(xì)则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时(shí)，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如(rú)产(chǎ不尽人意是什么意思n)权(quán)抵押、不(bù)同税(shuì)费等都(dōu)可(kě)能(néng)对(duì)交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务行(xíng)业的(de)专(zhuān)业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各支(zhī)付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分费用也可能(néng)通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的(de)方式不尽人意是什么意思，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部(bù)分(fēn)中介公司可(kě)能会利用其支(zhī)配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会(huì)将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的(de)透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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