万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不(bù)得(dé)不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子(zi)早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中国信(xìn)达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务(wù)人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没(méi)资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出(chū)执(zhí)行异(yì)议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋却的部首叫什么名称拼音，卩是什么偏旁怎么念。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已(yǐ)经成为赫华(huá)恒(héng)瑞却的部首叫什么名称拼音，卩是什么偏旁怎么念唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对(duì)手是(shì)当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的(de)地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多(duō)元(yuán)化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状况却(què)持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身(shēn)？

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