OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表(李宇春的现任丈夫是谁biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关负(fù)责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内(nèi)外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到(dào)基(jī)本(běn)面(miàn)、情绪面等多(duō)重因(yīn)素(sù)影响，不好判(pàn)断(duàn)价(jià)格是不是(shì)已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高如(李宇春的现任丈夫是谁rú)星对(duì)此表示，若(ruò)张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能(néng)顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示(shì)了对(duì)张江光大(dà)园项目的信心，预计签(qiān)署意(yì)向书和合同(tóng)谈(tán)判(pàn)中的(de)储(chǔ)备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言(yán)，事(shì)发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一(yī)时(shí)间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退(tuì)租的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为(wèi)实际租户需要一(yī)些(xiē)时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着(zhe)手通过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一(yī)些空间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对市场负责的(de)态度(dù)，我们(men)肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面积在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属(shǔ)于正(zhèng)常(cháng)情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度(dù)的(de)短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看(kàn)到(dào)出租率下滑(huá)情况(kuàng)没(méi)有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一(yī)定的(de)资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和(hé)张江光(guāng)大园项目(mù)在(zài)给租户(hù)的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租(zū)金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资产的管理(lǐ)人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们(men)在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和(hé)展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在(zài)开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些(xiē)都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资(zī)本(běn)平(píng)台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基(jī)金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可能面临(lín)了一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发(fā)事件(jiàn)的(de)所有负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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