万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择(zé)退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京阿富汗改名现在叫什么的(de)第(dì)一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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