5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日(rì)成(chéng)交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的(de)收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的(de)也(yě)是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产资产运(yùn)营能力的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定(dìng乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思)且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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