5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的(de)机构对(duì)于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排(pái)名(míng)最高的(de)是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步，尤其是(shì)万科(kē)最为(wèi)明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗，就(jiù)很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机(jī)会(huì)在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说估值的(de)修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去(qù)持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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