近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主要收益来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色)）》及(jí)相关(guān)法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是对分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的(de)影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目(mù)每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了投资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来观察(chá)和评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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