导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量(liàng)极(jí)度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的(de)租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必将体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级(jí)城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存在不(bù)足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计(jì)算中国居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tín可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句g)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，资(zī)源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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