导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存(cún)量(liàng)极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.1七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米8间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)的(de)三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生活(huó)带来了很大(dà)的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未来地(dì)产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出(chū)支(zhī)持住宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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