导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么(me)当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味着(zhe)人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、2身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的1％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的p>

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户(hù)的占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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