饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确(què)经(jīng)纪服(fú)务内容、合(hé)理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民(mín)来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较(jiào)诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的长，具有非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利(lì)用(yòng)信息不(bù)对称等问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关(guān)市(shì)场交易(yì)行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的(fáng)地产(chǎn)市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业(yè)关注最多的(de)一个(gè)话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部(bù)门(mén)主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金(jīn)额不(bù)低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共(gòng)同诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管部(bù)门(mén)当前并(bìng)未明确(què)具(jù)体(tǐ)的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服(fú)务内容(róng)和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)，不(bù)得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本(běn)服务(wù)和延伸服(fú)务(wù)，应当(dāng)分别(bié)明确服务项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列(liè)明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场监管等(děng)部(bù)门采取(qǔ)约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门(mén)依法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费等(děng)违(wéi)反价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，是(shì)否意(yì)味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规(guī)范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪(jì)机(jī)构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细则(zé)，还(hái)需要看各(gè)城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易(yì)过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均(jūn)由购房(fáng)者来(lái)承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可(kě)能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透(tòu)明(míng)度(dù)，也有(yǒu)利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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