万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿(zī)势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng一滴水多少ml 一滴水多少克)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报(bào)道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或一滴水多少ml 一滴水多少克(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得(dé)查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护(hù)问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了部分价(jià)款的(de)商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却(què)在北(běi)京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(g一滴水多少ml 一滴水多少克āo)达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型(xíng)知名(míng)房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年的(de)“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安(ān)的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如(rú)何(hé)能(néng)独善其(qí)身？

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