5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在(zài)股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市(shì)。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的(de)公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看，彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头(tóu)彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方向好背景下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的(de)头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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