5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一(yī)环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思配置(zhì)房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业的(de)资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多(duō)，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的(de)基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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