文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开发时(shí)代(dài)步(bù)入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头)建(jiàn)议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界(jiè)不(bù)少国(guó)家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解(jiě)这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健康(kāng)发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造(zào)和销售，也解决了(le)制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量(liàng)大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建(jiàn)设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一(yī)个项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行(xíng)等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项目的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险公(gōng)司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资金全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)批(pī)后即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合(hé)同等各(gè)个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进入开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须(xū)完成定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着(zhe蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头)放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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