导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各(gè)大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发布(bù)会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗p>

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民住(z如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗hù)宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅(zh如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗ái)（包含现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比例，从而(ér)我们估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和(hé)省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的(de)大城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流(liú)入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉(shè)及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的改善性(xìng)需求(qiú)有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化(huà)不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗