5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发(fā)有集中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业(yè)的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàn无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方g)实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务(wù)为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的(de)弱无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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